사례로 알아보는 최우선변제금

최우선변제금은 임차인의 보증금 중 일부를 보호하기 위한 법적 장치로, 임차인이 경매 등으로 인해 보증금을 전부 회수하지 못할 경우에 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있도록 한 제도입니다. 이는 보증금의 전액이 아닌, 일정한 금액을 보호하는 것이므로 임차인은 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 최우선변제금은 지역에 따라, 보증금에 따라, 그리고 담보물권의 설정일에 따라 그 액수가 다르게 적용됩니다.

사례 1: 서울특별시에서의 임대차 계약

서울특별시에 사는 김씨는 보증금 1억 5천만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 김씨는 담보물권이 설정된 이후 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 2023년 2월 21일 이후 최우선변제금 규정에 따르면, 서울특별시에서는 보증금 1억 6천 5백만 원 이하의 임차인이 최우선변제금을 받을 수 있으며, 그 금액은 최대 5천 5백만 원까지입니다. 김씨의 경우, 전액을 받지 못할 상황이 되더라도 최우선변제금을 통해 최소 5천 5백만 원을 확보할 수 있습니다.

사례 2: 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역 내 임대차 계약

박씨는 서울 근교에 위치한 용인시에서 보증금 8천만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이 지역은 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하므로, 2023년 2월 21일 이후의 최우선변제금 규정을 적용받습니다. 박씨의 경우, 이 지역에서 보증금 1억 4천 5백만 원 이하의 임차인은 최우선변제금을 받을 수 있으며, 그 금액은 최대 4천 8백만원까지 보호됩니다. 박씨는 전세 계약을 체결할 때 이 조건을 충분히 이해하고, 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 방안을 마련해 두어야 했습니다.

사례 3: 광역시에서의 임대차 계약

이씨는 광주광역시에서 보증금 6천만 원의 임대차 계약을 체결했습니다. 광역시의 경우, 2023년 2월 21일 이후 최우선변제금 규정에 따르면, 보증금 8천 5백만 원 이하의 임차인은 최대 2천 8백만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 이씨는 담보물권 설정 후 전입신고와 확정일자를 완료했기 때문에, 임대주택이 경매에 넘어가더라도 2천 8백만 원은 확실히 보호받을 수 있습니다. 광역시에서의 최우선변제금은 다른 지역에 비해 다소 높게 책정되어 있는 것이 특징입니다.

사례 4: 지방 중소도시에서의 임대차 계약

최씨는 지방의 중소도시에서 보증금 4천만 원으로 전세 계약을 체결했습니다. 이 지역은 광역시나 과밀억제권역에 해당하지 않기 때문에, 2023년 2월 21일 이후 최우선변제금 규정에 따라 보증금 7천 5백만 원 이하의 임차인은 최대 2천 5백만 원까지 보호받을 수 있습니다. 최씨의 경우, 전세보증금의 절반 이상을 최우선변제금으로 보호받을 수 있는 셈입니다.

사례 5: 담보물권 설정일에 따른 변동

윤씨는 광주광역시에서 보증금 5천만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 윤씨의 담보물권 설정일은 2021년 5월 11일이었습니다. 당시 광역시에서 보증금 7천만 원 이하의 임차인은 최우선변제금을 받을 수 있었으며, 그 금액은 최대 2천 3백만 원까지였습니다. 윤씨는 담보물권 설정 후 전입신고와 확정일자를 완료했기 때문에, 최우선변제금은 그 시점의 규정에 따라 2천 3백만 원까지 보호받을 수 있게 됩니다. 이후 담보물권 설정일에 따른 규정 변동이 있었지만, 윤씨는 본인의 설정일에 맞춰 최우선변제금을 받을 수 있게 된 것입니다. 

정비계획법에 따른 과밀억제권역

과밀억제권역은 수도권 정비계획법에 따라 인구 밀도가 높아 사회적·경제적 문제가 발생할 수 있는 지역을 뜻합니다. 이 지역에서는 주거 환경의 안정성을 위해 최우선변제금의 보호 한도가 다른 지역보다 높게 책정됩니다. 예를 들어, 용인, 화성, 김포 등의 지역은 과밀억제권역에 속해 있어 보증금 보호의 우선순위가 강화됩니다. 이러한 보호 조치는 과밀억제권역에서 주거 안정을 확보하는 데 매우 중요한 역할을 합니다.

결론

최우선변제금은 임차인이 임대차 계약 중 경매 등으로 인해 보증금을 전부 회수하지 못할 경우를 대비한 중요한 보호장치입니다. 지역에 따라, 보증금에 따라, 그리고 담보물권 설정일에 따라 최우선변제금의 액수가 다르게 적용되므로, 임차인은 이를 정확히 이해하고 대비해야 합니다. 다음 시간에는 실제 사례를 통해 최우선변제금이 어떻게 적용되는지 더 자세히 다루어보겠습니다.