경매의 의의와 종류

부동산 경매는 부동산 투자에 있어 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 방법이지만, 제대로 이해하지 않고 접근하면 위험할 수 있어. 그래서 경매의 기본 개념과 종류, 그리고 강제경매와 임의경매의 차이점, 실질적 경매와 형식적 경매의 의의와 종류를 정리해 보겠습니다.

경매의 의의와 종류

경매는 채권자가 채무자의 재산을 법원의 감독하에 공개적으로 판매하여 채권을 회수하는 절차를 의미해. 경매를 통해 채권자는 채무자로부터 빌려준 돈을 돌려받을 수 있고, 새로운 소유자는 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

경매는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다:

 

강제경매 (Forced Auction):

1. 의의: 집행권원을 가지고 있는 채권자가 이행청구권의 실현을 위하여 채무자의  부동산을 매각하여 그 매각대금으로부터 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 방법.

임의경매 (Voluntary Auction):

• 의의: 강제경매에 대응하는 개념으로 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매로 즉 민사집행법 제3편에 규정된 담보권실행 등을 위한 경매 방법.

강제경매와 임의경매의 차이점

집행권원의 요부

1. 강제경매:
   • 집행권원의 요부: 강제경매를 신청하려면 법원의 집행권원이 필요합니다. 집행권원이란 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있도록 법원이 발급한 문서를 말해. 이는 법원의 판결, 지급명령, 조정조서 등으로 구성되어 있습니다.
   • 절차: 채권자는 집행권원을 바탕으로 법원에 강제경매를 신청하고, 법원은 이를 심사하여 경매 절차를 개시합니다.
2. 임의경매:
   • 집행권원의 요부: 임의경매는 법원의 집행권원이 필요 없습니다. 대신, 채무자와 채권자 간의 합의나 계약에 따라 진행돼, 주로 담보권 설정 계약서나 공증된 채무변제계약서 등이 그 역할을 합니다.
   • 절차: 채권자는 채무자와의 계약에 따라 경매 절차를 진행하며, 원칙적으로 강제경매와 동일한 절차에 의하여 실시하도록 되어 있습니다.

공신적 효과의 유무

 

1. 강제경매:
   • 공신적 효과: 강제경매는 법원의 명령에 의해 이루어지므로, 법적 공신력이 높아. 이는 경매 절차의 적법성과 결과에 대한 신뢰성을 보장해 줍니다.
2. 임의경매:
   • 공신적 효과: 임의경매는 채권자와 채무자 간의 합의에 따라 이루어지므로, 법적 공신력이 강제경매보다 낮아. 법원의 개입이 없기 때문에, 절차의 적법성과 결과에 대한 신뢰성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

실질적 경매와 형식적 경매

경매는 또한 실질적 경매와 형식적 경매로 나눌 수 있습니다.

1. 실질적 경매 (Substantive Auction):
   • 의의: 실제로 부동산을 판매하여 채권을 회수하는 경매를 말합니다.
   • 종류: 강제경매와 임의경매가 이에 해당합니다.
   • 특징: 실제로 부동산 소유권이 이전되고, 채권자가 채권을 회수하게 됩니다.
2. 형식적 경매 (Formal Auction):
   • 의의: 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매를 말합니다.담보권실행을 위한 경매절차의 절차의 예에 따라 실시됩니다. 
   • 종류: 공유물분할을 위한 경매, 파산재단에 속하는 부동산 등을 현금화하기 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키기 위한 경매, 청산을 위한 경매, 단주의 경매 등이 있습니다.
   • 특징: 실제로 부동산이 판매되지 않을 수 있으며, 주로 법적 요건을 충족하기 위해 형식적으로 진행됩니다.

결론

부동산 경매는 채권자가 채무자의 재산을 공개적으로 판매하여 채권을 회수하는 중요한 절차로, 강제경매와 임의경매는 각각 법원 명령에 의한 강제적 절차와 채무자와 채권자 간의 합의에 의한 자발적 절차로 나뉘어집니다. 또한, 실질적 경매와 형식적 경매로 구분 할 수 있습니다. 경매에 대한 이해를 바탕으로 부동산 투자에 접근하면, 위험을 최소화하면서 더 나은 결과를 기대할 수 있습니다.

깊게 공부하기보다는 법의 원리를 이해해야 합니다. 왜냐하면 법의 의해서 진행되는 것이 법원 부동산 경매이기 때문입니다. 다음 시간에는 부동산 경매에서 분석해야 할 내용으로 글을 올리겠습니다.