[전세사기] 잔금 지급 전 꼭 확인해야 할 등기부등본

잔금 지급과 동시에 전입신고와 은행의 대출이 발생했다면 어떻게 될까요? 전세 계약을 체결하고 나서 잔금을 지급한 후 전입신고를 마쳤음에도 불구하고, 전세 임차인이 대항력을 상실하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 이는 주로 임대인이 전세 보증금 외에도 은행 대출을 통해 추가 자금을 확보하는 과정에서 발생하는 문제입니다. 이러한 상황은 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 만들 수 있어 큰 피해를 초래합니다. 이번 글에서는 이러한 위험을 예방하기 위해 잔금 지급 전에 반드시 확인해야 할 사항들과, 임대차 계약서에 삽입할 특약사항에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기 예방: 잔금 지급 전 대출과 대항력 상실 문제

전세사기의 위험: 대출과 대항력 상실

전세 계약을 체결하고 잔금을 지급한 후 전입신고를 마쳤음에도 불구하고, 임차인이 대항력을 상실하는 경우가 있습니다. 이는 주로 임대인이 전세 보증금 외에도 은행 대출을 통해 추가 자금을 확보하는 과정에서 발생하는 문제입니다. 이러한 상황은 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 만들 수 있어 큰 피해를 초래합니다.

잔금 지급 전 등기부등본 열람의 중요성

전세 계약의 안전성을 확보하기 위해, 임차인은 잔금을 지급하기 전에 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 등기부등본을 통해 부동산의 현재 상태와 권리 관계를 확인할 수 있습니다. 특히, 등기부등본에 등기신청사건이 계류 중인 경우, 이는 임대인이 추가로 근저당권을 설정하거나 다른 권리 변동이 일어나고 있음을 의미할 수 있습니다. 이런 상황에서는 잔금 지급을 멈추고 사실 관계를 철저히 확인해야 합니다.

계약서 특약사항의 중요성

임차인은 임대차 계약서를 작성할 때, 특약사항에 특정 문구를 삽입하여 이러한 위험을 미리 방지할 수 있습니다. 예를 들어, "계약일 현재 선순위근저당이 없는 상태이며, 계약기간 동안 기타 저당권 설정 및 권리 변동 없기로 한다."와 같은 문구를 삽입하면, 임대인이 계약 기간 동안 추가적인 근저당권 설정이나 권리 변동을 하지 않도록 법적으로 구속할 수 있습니다.

 

구체적인 예시

 

• 전세 계약 체결
  • A씨는 B씨와 전세 계약을 체결하고, 전세 보증금으로 2억 원을 지급하기로 했습니다.
  • 계약서 특약사항에 "계약일 현재 선순위근저당이 없는 상태이며, 계약기간 동안 기타 저당권 설정 및 권리 변동 없기로 한다." 문구를 삽입했습니다.
• 잔금 지급 전 등기부등본 열람
  • A씨는 잔금 지급 전에 등기부등본을 열람하여 부동산의 상태를 확인했습니다.
  • 등기부등본에 등기신청사건이 계류 중인 것을 발견하고, 잔금 지급을 멈추고 사실 관계를 확인했습니다.
• 사실 관계 확인 후 잔금 지급
  • A씨는 B씨와 함께 등기소를 방문하여 등기신청사건의 내용을 확인한 후, 추가 근저당권 설정이 없음을 확인했습니다.
  • 이를 확인한 후 A씨는 잔금을 지급하고 전입신고를 마쳤습니다.

예방책

 

• 등기부등본 열람
  • 잔금 지급 전에 등기부등본을 열람하여, 부동산의 현재 상태와 권리 관계를 확인해야 합니다.
  • 등기신청사건이 계류 중인 경우, 잔금 지급을 멈추고 사실 관계를 확인해야 합니다.
• 계약서 특약사항 삽입
  • 임대차 계약서에 "계약일 현재 선순위근저당이 없는 상태이며, 계약기간 동안 기타 저당권 설정 및 권리 변동 없기로 한다." 문구를 삽입하여, 임대인이 추가적인 권리 변동을 하지 않도록 해야 합니다.
• 철저한 확인 절차
  • 등기소 방문 및 법적 자문을 통해, 부동산의 상태와 권리 변동을 철저히 확인해야 합니다.
  • 필요한 경우 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행해야 합니다.

결론

전세사기를 예방하기 위해서는 잔금 지급 전에 등기부등본을 열람하여 부동산의 상태와 권리 변동을 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 등기신청사건이 계류 중인 경우 잔금 지급을 멈추고 사실 관계를 확인해야 합니다. 또한, 임대차 계약서에 특약사항을 삽입하여 추가적인 근저당권 설정이나 권리 변동을 방지할 수 있습니다. 이러한 예방책을 통해 전세사기 피해를 방지하고, 안전한 전세 계약을 체결할 수 있습니다.